As mudanças na entrega de obrigações acessórias de aluguéis passarão a vigorar gradativamente a partir de 1º de dezembro de 2026, funcionando como um período de adaptação técnica e homologação dos sistemas operacionais e fiscais, com a cobrança efetiva dos tributos (IBS e CBS) terá inicio em 1º de janeiro de 2027.
No que diz respeito à obrigatoriedade de NFS-e em locações, a Receita Federal Brasileira e o Comitê Gestor do IBS determinam, expressamente, que a emissão será necessária a partir de 1º de dezembro de 2026 para locações, cessões onerosas e arrendamentos de bens imóveis, conforme Artigo 1º, III inciso, alínea “g” do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4, de 30 de julho de 2026.
Desta forma, o início da entrega das obrigações acessórias terá caráter experimental antes da sua efetiva cobrança, ocorrendo dezembro de 2026 (com fechamento em janeiro de 2027), enquanto a cobrança e o recolhimento efetivo dos novos tributos da Reforma serão realizados a partir da competência de janeiro de 2027, sem aplicação retroativa de imposto sobre as operações anteriores, envolvendo o uso de NFS-e, cruzamento de dados via Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER).
Para a emissão de nota fiscal relacionada a operações de locação em São Paulo sob as regras atuais e as mudanças da reforma tributária, o principal código aplicado é o código nacional 99.03.01, exigindo a inscrição no CIB e CCM da PMSP. Desta forma, o próprio sistema da prefeitura calculará as alíquotas com os descontos legais (como a redução de 70% prevista para o regime regular de locações¹).
O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) funcionará como um identificador único e padronizado para todos os imóveis do país, sejam rurais, públicos ou privados, sendo um componente central da política de gestão integrada das informações territoriais, consolidando dados em uma base nacional padronizada, interoperável e acessível no SINTER.
A princípio, o cidadão só precisa manter o cadastro de seu imóvel atualizado na prefeitura para obter um código CIB automaticamente. A prefeitura é quem fica responsável por enviar os dados do imóvel para o SINTER, para a criação do CIB e consequente adequação de bens imóveis perante o sistema tributário nacional.
Para que o Comitê Gestor do IBS e os municípios calculem e repassem corretamente a arrecadação do novo imposto, é obrigatório rastrear com precisão a ocorrência de operações imobiliárias nos territórios. O CIB atua como o elo que unifica as informações de prefeituras, cartórios e da Receita Federal, impedindo omissões e facilitando a fiscalização de aluguéis, vendas e ganhos de capital.
Com o período de homologação técnica antecedendo a cobrança efetiva do IBS e da CBS competente a janeiro de 2027, os proprietários, imobiliárias e gestores públicos ganham uma janela para alinhar cadastros e sistemas operacionais às novas regras. Vale lembrar que, ao atingir o teto de R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais)², pessoas físicas ficarão obrigadas à inscrição no CNPJ e CCM para emissão de NF Paulistana via Portal.
1. As alíquotas estão sujeitas a alterações conforme resoluções e normativas da Receita Federal Brasileira e do Comitê Gestor do IBS e CBS.
2. Valor sujeito à atualização pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
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